决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！——李嘉诚

买房对于大部分普通人来说，可以算是仅次于婚姻的“终身大事”了，毕竟这辈子能攒钱买下一两套就算不错了，但如今楼市已时过境迁，房价上涨，收紧不断，限制不止。

但市场始终是非理性的，达不到绝对理性，所以我们必须尽可能剔除那些非理性因素，才能达到目标，房子亦是如此。所以，今天这个话题，咱们就从地段开始说起。

哪里的土地最值钱？

地域方面。中国的房价与GDP是呈高度正相关的，也就是说经济产值越高的地方，房价越贵，当然也有更多升值空间。央行最新发布的《中国区域金融运行报告（2019）》数据显示，2018年，整个东部地区实现地区生产总值48万亿元，占全国GDP比重约53%。三大产业增加值比例为4.57:40.84:54.58。这是大环境。

说到地域，就不得不说都市圈。目前国内最有潜力的三大都市圈是长三角、珠三角和京津冀，2018年经济增速分别为7.0%、6.9%和5.9%。

马太效应告诉我们，都市圈占尽全国优质资源，而人们也因此能在那里得到更高薪水、广阔的视野和人脉，便捷的交通等，每年都有无数应届生和务工者涌入大城市，但城市的土地供应往往极为有限，比如香港和深圳，而能够盖房子的地也就那么多，建房子的速度也赶不上人口落户的速度，楼市供不应求，自然就涨价了。

产业方面，事实证明，无论是辖区，城市还是省份，服务业占比高的地方，房子的增值潜力最大，很简单一个道理，在这个消费升级的时代，人们不可能24小时在工业区工作，除上班外，人们都会去商业区休闲消费，这么一来就有了流量，有了流量便有了利润，有了产值。

纵观一线都市还是二三线城市，房价最高的地方，往往都是这座城市的中心商业区和休闲消费区，比如深圳的南山和福田，北京的朝阳和海淀。

截至2018年，京沪两地第三产业占比最高，分别达到81%和69.9%，广东虽然也有广深两大一线城市，但省份整体来看分化比较大，要知道，多数粤西粤北地区城市，甚至东莞惠州等大湾区城市，工业占比仍然很高，省份整体第三产业平均占比仅54.2%。

哪里的人口最值钱？

众所周知，房价与人口流动有关，人口流向哪里，哪里房价就起来了。但对于一线城市来说，它们要的不是人口，而是优质的人口。

未来，大都市会越来越优秀，但它的居民也必须同样优秀，只是这些人，才能成为当地楼市的中坚力量。

当然，大城市中必然有中低收入群体，这些人则为住房租赁市场贡献着人民币。报告数据显示，目前全国35岁以下的年轻人是租房市场的主力军，以高校应届毕业生、年轻白领以及外来务工人员为主，租房支出占收入比重在1/4～1/3之间。

虽然都说一线城市的房子租售比很低，回报率不高，但每月租金绝对值收入依然不菲。所以，在大城市，无论是购房人群还是租房人群，都是最能创造价值的。

据不完全统计，我国东部地区2011年以来人口流入总规模达到742万人，2018年人口净流入99.3万，10个东部省市中有7个为人口净流入地区。

房子怎样最容易“变现”？

如果你把房子变现理解成炒房，那就大错特错了。一是现在政策已经不允许，二是房子变现并不仅仅就是出售。那么，房子变现的正确方式有哪些呢？

上面说到大城市的人口“值钱”，因此房子带来的溢价自然不低，比如住房租赁资产证券化，比较流行的长租公寓就是其中一种。

它们通过装修溢价（从房东“批发”租入，装修后对外出租）、增值服务（提供入室保洁、衣物清洗、租车接送等附加服务向租户收取的每月几百元不等的物业费）和打包资产（通过借助不动产基金等来收购或整租、改造物业，然后与第三方的公寓管理公司合作，收购收租权或所有权等，如REITs模式）等方式，将一栋普通的农民房进行改造，然后转租或将收租权转售出去，赚取利润。

那这和买房有啥关系呢？有，因为这些城市的房子无论是增值还是出租，都是一项能产生价值或现金流的不错的标的资产。

当然除此之外，还有很多其他利用房产加快资金回收、提高资金使用效率的方式，比如房地产信托投资基金、商业房地产抵押贷款支持证券、租金收益权资产支持证券、租赁消费分期类资产支持证券和资产支持票据等。

目前国内的住房租赁资产证券化市场已经尚见苗头，报告显示，截至2018年末，在银行间和交易所市场已成功注册或审批通过的住房租赁资产证券化产品共25单，融资规模达732.6亿元。

结语

房子对于国人来说，可谓是又爱又恨，爱是因为它能创造产值，带动其他产业发展，增加税收，恨是高房价带来的贫富差距，居民加杠杆买房挤压消费和实体经济。报告数据分析，排除控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率（住户贷款余额/GDP）水平每上升1%，社会零售品消费总额增速会下降0.3%。无限制的杠杆，就是蚕食经济成果于无形之中的毒药！

房地产作为我国经济的支柱，持续健康发展尤为重要，但未来房子的价值除了在于其溢价外，更多的还是居住属性，毕竟居者有其屋才是可持续发展的基础。